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          首页 土地增值税清算系列讲座2

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          土地增值税清算系列讲座2

          扯淡_不放手
          2019-05-04 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

          简介:本文档为《土地增值税清算系列讲座2doc》,可适用于经济金融领域

          “税官话清算”系列讲座:提高土地增值税清算质量规范的会计核算是前提。土地增值税作为一个抑制房地产炒作和投机的补充性税种越来越显示出其不可或缺的地位。但是对土地增值税业务的认识和了解与现实的需要却有着急需改善的距离。本文尝试从会计核算基础、清算报告审核、清算报告出具等方面进行一些探索力求搭建一座注册税务师与税务审核专家之间沟通的桥梁尽最大可能规避职业风险提高《土地增值税清算鉴证报告》的质量。需要说明的是本文探讨的基础以北京市地方税务局现行的《土地增值税清算鉴证报告》为蓝本。土地增值税清算以会计核算为基础。房地产开发企业会计核算的质量直接影响着注册税务师的审核速度和清算报告数据的准确性。所以一个注册税务师对什么是规范的房地产企业会计核算?规范的房地产企业会计核算中账户的设置、成本项目的组成、成本的归集都涵盖哪些内容?要准确掌握。本文以徐文丽先生的会计核算设计为框架做一些介绍和理解。就房地产开发产品而言房地产开发企业应该专门设置两个主要账户即“开发成本”账户、“开发间接费用”账户(参见《房地产开发企业会计》P)。这是两个一级会计科目。“开发间接费用”账户作为一级账户核算缘于其本身归属于“期间费用”并被要求只有单独核算方能税前扣除的规定。“开发成本”账户则按开发成本的种类根据项目情况分别设置“土地开发成本”、“房屋开发成本”、“配套设施成本”、“代建工程成本”等明细帐。但是如果这个房地产开发企业开发的项目土地开发程度不深其开发品种没有委托代建工程则“开发成本”账户明细账的设置就可以减缩为两个二级科目分别为“房屋(土地)开发成本”、“配套设施开发成本”“房屋(土地)开发成本”根据开发品种不同下设多个三级核算科目例如:住宅商品房A、住宅商品房B、商业商品房C、写字楼D等“配套设施开发成本”也根据开发品种的不同下设诸如配套邮局、配套幼儿园、配套水塔、配套锅炉房等三级核算科目。这些房地产开发产品其成本主要有六个成本项目构成:土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建筑安装工程费配套设施费和开发间接费。结合《土地增值税清算鉴证报告》项目设计本文重点重申两个成本项目构成要件。一是“前期工程费”。“前期工程费”是指土地房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘查、测绘、场地平整等费用不包括“七通”费用二是“配套设施费”。“配套设施费”是指在开发小区内发生可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用如锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等设施费用(参见《房地产开发企业会计》P)。需要补充的是:随着建筑设计的发展人们利用空间能力的加强工程以发包工程为主的开发形式使配套设施的核算更具有复杂性“配套设施费”所指的配套设施一定是独立于主体工程之外的建筑物或构筑物方能作为配套设施单独核算。成本归集如图所示:住宅商品房A??商业商品房B??配套设施C以上费用的分配采用了不同的分配标准。一般情况下土地开发成本按占地面积法分配即:单位面积土地征用及拆迁补偿费=土地征用及拆迁补偿费总额÷各成本核算对象占地总面积。住宅商品房A应负担的土地征用及拆迁补偿费=住宅商品房A占地面积×单位面积土地征用及拆迁费。房屋开发成本根据情况不同采用建筑面积法、预算造价法或直接成本法进行分配例如“配套设施费”、“基础设施费”、“前期工程费”、“建筑安装工程费”采用以上三种办法进行分配即可。“开发间接费”须采用预算费比例法或直接费比例法进行分配。在此本文仅推荐三种计算方法。建筑面积法(“配套设施费”“基础设施费”“前期工程费”适用):单位建筑面积分配率=已完工建筑面积÷开发项目总建筑面积住宅商品房A应负担的成本费用=已完工成本费用总额×单位建筑面积分配率预算造价法(“建筑安装工程费”适用):建筑安装工程费分配率=工程标价÷工程预算造价总和住宅商品房A应负担的建筑安装工程费=住宅商品房A预算造价×建筑安装工程费分配率直接费比例法(“开发间接费”适用):分配率=本月实际发生的费用÷本月开发项目直接费用总和住宅商品房A应负担的费用=住宅商品房A本月直接费用×分配率通过这种规范的成本费用归集给土地增值税清算工作带来很大便利。有了这样的核算基础注册税务师在清算中可以把主要工作精力放在核实成本费用的真实性、凭证的合法有效性和成本费用归集的准确性上以便加快清算进度保证清算质量。开发产品的六项成本中“配套设施费”本身是由另外五项成本项目归集而成其与商品产品“配套设施C”的费用有明显区别。“配套设施费”专指不能有偿转让的公共配套设施费用“配套设施C”的费用则既包括可以有偿转让的商品产品公共配套设施的费用又包括不能有偿转让并由其分担的部分公共配套设施费用。如何正确区分“配套设施费”、“配套设施C”的费用以及《土地增值税清算鉴证报告》中“公共配套设施费鉴证表”的费用如何保证“配套设施费”合理准确分摊一直是会计核算中的一个难点。在土地增值税清算中也是需要重点核实的科目。是否能有偿转让有无重复归集现象发生是注册税务师关注的重点。规范的会计核算对保证《土地增值税清算鉴证报告》质量减少专业人员执业风险有着至关重要的作用。海淀第二税务所?李锦玲年月日星期二

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