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          首页 房地产企业财务报的告分析与评价—以万科为例

          房地产企业财务报的告分析与评价—以万科为例.doc

          房地产企业财务报的告分析与评价—以万科为例

          大人
          2019-05-04 0人阅读 举报 0 0 0 暂无简介

          简介:本文档为《房地产企业财务报的告分析与评价—以万科为例doc》,可适用于求职/职场领域

          双学位毕业论文(申请学士学位)论文题目房地产行业财务报告的分析与评价以万科为例作者姓名叶祥所学专业名称财务管理指导教师龚洁松年月日学生:(签字)学号:论文答辩日期:年月日指导教师:(签字)目录摘要Abstract前言、财务分析与评价概述()财务分析的基本概念和目的财务分析的概念财务分析的目的(二)财务分析的内容与体系财务分析的内容财务分析的体系(三)财务分析的标准二、万科公司的会计报表分析(一)万科公司简介(二)资产负债表分析(三)损益表分析三、万科公司的财务分析()短期偿债能力分析(二)长期偿债能力分析(三)营运能力分析(四)盈利能力分析(五)成长能力分析四、万科公司的财务评价及未来发展建议(一)对万科公司的财务评价财务结构方面营运能力方面盈利能力方面成长能力方面(二)对万科的财务管理建议偿债能力方面资产营运能力方面盈利能力方面成长能力方面结论注释参考文献附录附表数据附表一资产负债表分析表附表二损益分析表致谢房地产行业财务报告的分析与评价以万科为例摘要:财务分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点采用专门方法系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果、财务状况及其变动目的是了解过去、评价现在、预测未来帮助利益关系集团改善决策。本文以房地产行业为例来研究上市公司的财务报告选取在中国房地产行业具有代表性的万科公司为研究对象。以万科公司年到年度财务报告和经营状况为分析材料分别运用比较分析法、比率分析法、因素分析法、图表分析法和综合分析法对其进行会计报表分析和财务指标分析结合行业分析与战略分析发现了该公司在偿债、营运、盈利及发展方面存在的一些问题并提出解决问题的建议。关键词:房地产行业万科财务报告分析与评价AnalysisandEvaluationoftheFinancialReportoftheRealEstateIndustryVankeasAnExampleAbstract:Financialanalysisreferstothefinancialstatementsandotherinformationasthebasisandstartingpoint,usingaspecialmethod,systemanalysisandevaluationofcompaniesinthepastandpresentoperatingresults,financialconditionanditschanges,thepurposeistounderstandthepast,presentevaluation,predictthefuture,helpinterestgroupstoimprovedecisionmakingInthispaper,therealestateindustryasanexampletostudythefinancialreportsoflistedcompanies,selectedrepresentativeinChinaVankerealestateindustryastheresearchobjectVankeCompanyAnnualFinancialReportandoperatingconditionsfortheanalysisofthematerial,respectively,theuseofcomparativeanalysis,ratioanalysis,factoranalysis,charts,analysisandcomprehensiveanalysisofitsfinancialstatementsanalysisandfinancialindicators,combinedindustryanalysisandstrategicanalysis,foundsomeproblemsinthedebtofthecompany,operations,profitabilityanddevelopmentexists,andproposerecommendationstosolvetheproblemKeywords:realestateindustryVankefinancialreportinganalysisandevaluation前言近几年随着国民经济的健康稳定发展在各方面因素的推动下房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势然而房价的快速上涨在一定程度上制约了普通居民居住权益的实现既影响国民经济的健康发展也波及到社会的稳定成为社会各界关注的焦点。并且房地产受银行信贷政策和税收政策调控的影响很大未来发展趋势很不明朗。因此研究房地产上市公司的财务报表有利于我们分析房地产行业的抗风险能力实现行业的可持续发展。然而不光房地产行业千变万化需要我们研究房地产上市公司的财务状况财务报表分析也存在着这样那样的问题传统的分析方法在新的形势下面临很大的挑战已经不能完全满足会计报表使用者的要求能否找出目前会计报告分析中存在的问题并且找到解决这些问题的办法为报表使用者提供准确而有用的会计报告成为本文的重中之重。、财务分析与评价概述()财务分析的基本概念和目的财务分析的概念什么是财务分析?具体而言对上市公司的财务状况进行分析可以更加细致的发现并解决公司问题并可以通过分析来进一步找出解决问题的办法。这种分析过程是针对一家上市公司整体运行的情况而言的通过将整体分为不同的方面和层次并分门别类地进行剖析。财务分析的目的财务分析的目的是进行财务分析的最终目标财务分析的最终目标是为财务报表使用者做出相关决策提供可靠的依据。财务分析的目的受财务分析主体的制约不同的财务分析主体进行财务分析的目的是不同的。经营者想要判断怎样实施财务控制与决策通常需要通过了解公司的偿债能力、资产周转状况和盈利能力并对其形成原因做进一步分析以便于让企业的财务状况和经营成果达到满意的效果。经过这个过程经营者可以掌握公司整体的财务状况和经营成果。投资者大多关注公司的投资回报率因为他们既是公司的财产的所有者也是最大风险的承担者。另一方面投资者作为终极风险的承担者也相当留意公司财务的状况。正是应为对公司盈利能力和财务状况的分析使得投资者可以做出决策的信息。作为债权人要想评价企业负债的偿还能力和盈利水平可通过财务分析来实现。再者与企业经营有关的企业为了弄清企业的信用水平尤其是财务信用状况也可以利用财务分析以便为进一步的决策提供依据。通过财务分析政府部门可以监督检查国家行政监察部门监察的经济政策、法律、法规、制度在企业中的实施情况而企业的财务信息和财务报告也可以确保真实准确同时为宏观决策提供信息。(二)财务分析的内容与体系财务分析的内容不同的使用者进行的财务分析是不尽相同的他们有各自侧重的分析重点同时也有共同的要求。财务分析的基本内容主要包括以下几个方面:第一评价企业的偿债能力分析企业资产的结构评估计量所有者权益对债务资金的利用程度制定企业集资策略。第二评价企业资产的营运能力分析企业资产的分布情况以及周转使用情况测算企业未来的资金需用量。第三评价企业的盈利能力分析企业利润目标的完成情况以及不同年份盈利水平的变动情况并对企业的盈利前景进行预测。第四评价企业的总体资金实力分析各项财务活动的相互联系和协调情况揭示企业财务活动方面的优势和薄弱环节找出改进财务管理工作的主要矛盾。尽管不同企业的经营状况、经营规模、经营特点不同作为运用价值形式迸行的财务分析归纳起来其分析的内容不外乎偿债能力分析、营运能力分析、获利能力分析、发展能力分析和综合能力分析等五个方面。财务分析的体系本文通过会计报表分析、财务指标分析、财务综合性分析三个层面进行财务分析体系的构建。()会计报表分析会计报表分析是以会计报表为根据对企业偿债能力、营运能力和获利能力所作出的分析。是财务指标分析和综合分析的基础。()财务指标分析财务指标是指企业总结和评价财务状况和经营成果的相对指标是对企业经营状况某一方面的反映。财务指标分析实质上是总结和评价企业财务状况与经营成果包括偿债能力、运营能力、盈利能力和发展能力等指标的分析得出企业经营状况和成果评价。()财务综合分析财务综合分析就是将企业营运能力、偿债能力和盈利能力等方面的分析纳入到一个有机的分析系统之中全面的对企业财务状况经营状况进行解剖和分析从而对企业经济效益做出较为准确的评价与判断。本文财务分析体系如图所示。图财务分析体系表(三)财务分析的标准确定财务报告分析的评价标准是财务报告分析的一项基本步骤和重要内容。由于不同的分析标准会对同一分析对象得出不同的分析结论因此正确选择或确定评价标准对于发现问题、找出差距、正确评价有着十分重要的意义。目前评判的标准主要有以下几类:()经验标准经验标准是指通过大量实践经验中总结得出的具有普遍意义的标准。经验标准在财务比率分析中应用较多。但必须指出的是经验标准毕竟只是对一般而言的粗略判断既不能从理论上加以严格证明也绝不是适用于一切领域和一切情况的绝对标准。()历史标准历史标准是指以企业过去某一段时间的实际状况或业绩作为标准它可以选择企业的历史最好水平也可以选择企业正常经营条件下一般或平均的水平。将企业当期情况和历史数据进行比较是一种纵向比较。历史标准用于判断企业自身经营状况和财务状况改善是比较实际可靠且具有较强的可比性但其适用范围较窄只能说明企业自身发展变化的情况不能全面评价企业在同行业中的地位与水平。()行业标准行业标准是指以企业所在行业的数据作为标准可以是反应行业财务状况和经营状况的基本水平或平均水平也可以是同行业某一先进企业的业绩水平。在财务分析中运用行业标准可以说明企业在行业中所处的相对地位与水平从而正确判断企业的变动趋势。但是在采用行业标准时需要具体情况具体分析考虑造成差异的有关因素。()预算标准预算标准是指企业根据自身经营条件或经营状况制定的目标标准。是将企业的预算数据作为标准。它能够比较全面实际地反映企业状况具有较强的目标引导作用。通过以上的讨论和分析我们可以发现各种财务报告分析的评价标准实际上都是各有其优点和不足的。所以在财务报告分析中就不能孤立的选用某一种标准而应该综合应用各种指标从不同角度对企业经营状况和财务状况进行评价并要在特定意义上使用分析结论避免简单化和绝对化。二、万科公司的会计报表分析这是财务分析十分重要的一步。在本文中选用了万科公司年至年的会计报表作分析是为了更能有效地对万科公司的财务数据的变化原因及变化趋势进行分析。(一)万科公司简介万科企业股份有限公司成立于年月是目前中国最大的专业住宅开发企业也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东HYPERLINK"http:baikebaiducomviewhtm"t"blank"深圳至年已在多个城市设立分公司。年公司完成新开工面积万平方米实现销售面积万平方米销售金额亿元。营业收入亿元净利润亿元。这意味着万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司在企业领导人王石的带领下万科通过专注于住宅开发行业建立起内部完善的制度体系组建专业化团队树立专业品牌以所谓“万科化”的企业文化享誉业内。万科年进入房地产行业年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的个城市。当年共销售住宅套在全国商品住宅市场的占有率从提升到其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山个城市排名首位。万科年成为深圳证券交易所第二家上市公司持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年万科营业收入复合增长率为净利润复合增长率为。万科年正式进入商业地产多地成立商业管理公司年正式宣布三大产品线近两年万科虽然一直强调以住宅开发为主但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科四大商业产品线在全国在建、规划个购物中心项目商业面积达万平方米。(二)资产负债表分析资产负债表分析见附表一和图及图。图资产负债分析图()图资产负债分析图()第一资产的分析:通过各年的资产负债表和总体分析图表能够看出万科公司在资产总量上直处在较为快速上升的趋势特别是在年增长最快达到。但增长速度逐年下缓。第二流动资产的分析:流动资产的增长一直处于上升状态增长的迅猛程度大体与资产总量的增长保持同步年增长达到基本与资产总量的增长持平资产总量增长的牵动效应在流动资产上得到了充分的体现可以预计未来资产总量的增加会进一步加快流动资产的增长。值得关注的是应收帐款年较年增长达到但是年较年的增长幅度高达并且其他应收款的增长幅度高达应收款项的回款速度未来的经营期间至为重要。第三短期借款分析:流动负债的增长速度达到超过了流动资产的增长速度同时也超过了总资产的增长速度。短期借款是流动负债中增长最为显著的一项年的增长达到惊人的倍年的增长也达到倍这样的增长速度是十分惊人的也是尤其应该注意的。因为这使得企业的短期偿债风险大大增加在现金流不足的情况下容易陷入。第四所有者权益分析:所有者权益总体上看还是呈上升趋势的但是增长的速度低于资产和负债的速度。可喜的是企业的盈利能力增长能力很强盈余公积年的增长达到年的增长达到。未分配利润年的增长达到了年的增长也达到了说明企业在资产连年增加的同时并没有因为扩张而削弱盈利能力是个值得庆贺的成果。(三)损益表分析损益表分析见附表二和图。图损益表分析图第一主营业务收入分析:从各年的损益分析图及利润表可以看出万科公司的经营销售收入自年至年增长了增长率达到倍业绩的增长速度惊人。业绩的增长速度每年都在增加年更是成为首个销售额突破亿的房地产公司。第二主营业务利润分析:主营业务利润自年至年每年都以超过的速度增长成功实现了每年的利润翻倍其中贡献最大的是投资收益。第三利润总额分析:利润总额自年至年每年都以超过的速度增长年较年有增长幅度为。第四净利润分析:净利润自年至年实现连年增长至的年增长率超过实现了企业的良好经营成效。年较年增长率有所下滑仅为。三、万科公司的财务分析()短期偿债能力分析所谓短期偿债能力简单概括是指企业在不处置固定资产时能否偿还短期负债的这样一种能力。进一步来说短期负债指的是流动负债这样一种不长于一年或一个经营周期的债务具体包括短期借款、应付及预收款项等等。反映企业短期偿债能力的主要指标有流动比率、速动比率和现金比率。流动比率指流动资产与流动负债的比值反映的是企业在一定时期内有多少能转化为现金的资产以偿还一年内到期的短期债务。通常在实际运用中这一指标的数值越高则说明企业具有较强的偿债能力另一方面也表现出该企业有较强的资产变现能力。该指标值一般为左右比较合理。速动比率较之于流动比率而言是更为严格的评价企业流动资产的质量。提出速动资产这样个概念可以把存货从流动资产的考虑范围中扣除留下其他更易变现的流动资产。所以利用速动比率进行分析能更好的判别企业的偿债能力。现金比率是速动资产扣除应收帐款后的余额与流动负债的比率最能反映企业直接偿付流动负债的能力是用来衡量公司资产的流动性。现金比率一般认为以上为好。但这一比率过高就意味着企业流动资产未能得到合理运用而现金类资产获利能力低这类资产金额太高会导致企业机会成本增加。表万科公司的短期偿债能力指标计算值指标年年年年流动比率速冻比率现金比率()图万科公司的短期偿债能力指标折线图()从图可以看出该集团公司年~年其流动比率、速动比率呈逐年下降趋势与经验标准、相比该公司的流动比率和速动比率也处于很低的水平因此可以得出结论万科公司的资产流动性较差短期偿债能力急需改善。图万科公司的短期偿债能力指标折线图()从图可以看出年~年万科公司的现金比率总体呈下降趋势但基本都在左右浮动说明该企业偿还即期债务的能力较理想。(二)长期偿债能力分析要全面的了解并评价一个企业既需要了解其短期偿债能力还需要关注其长期偿债能力也就是该企业偿还长期负债的能力是评价企业财务状况的重点。反映企业长期偿债能力主要指标有资产负债比率、产权比率和已获利息倍数。资产负债比率又称为负债比率、财务杠杆即企业的负债总额占资产总额的比值。该指标是对企业总资产来源于债权人提供的资本所占比重以及企业资产对负债的保障水平同企业的资本构成的反映。一般来说这个比例是很小的企业长期偿债能力较强则财务风险较小。产权比率是是企业HYPERLINK"http:baikebaiducomviewhtm"t"blank"财务结构稳健与否的重要标志反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业HYPERLINK"http:baikebaiducomviewhtm"t"blank"自有资本占总资产的比重越大长期偿债能力越强。已获利息倍数用以衡量企业偿付借款利息的能力反映企业经营收益为所需支付利息的倍数。一般来说该倍数足够大企业就有充足能力偿付利息否则相反表明企业支付利息能力很低财务风险是很高的需要注意。表万科公司长期偿债指标计算表长期偿债能力指标年年年年资产负债率()产权比率()已获利息倍数企业长期偿债能力的一个重要指标就是资产负债率一般认为~是较为适宜的水平。从上面的表中可以看出万科公司的资产与负债比例是一种不太理想的状态年该企业的资产负债率为负债比率较高。近期指标呈上升趋势表明企业在长期偿债能力方面较差同时财务风险较高。产权比率不单反映了由债务人与所有者所提供的资本的相对关系而且反映了企业用其自有资金偿来偿还全部债务的能力。一般认为这一比率为:。从表可以看出近期指标呈现上升趋势表明万科公司的长期偿债能力在下降。通常情况下已获利息倍数越高就表明拥有越强的企业长期偿债能力。国际上通常认为该指标为时较为合适至少在长期应该大于。从上表可以看出万科公司的已获利息倍数远远大于表明该企业有良好的长期偿债能力。(三)营运能力分析通过对企业的营运能力进行分析我们可以得知其资产的运行是否高效合理是否存在闲置的资产等等。因此当我们要考察一个企业对其各方面的资产的运用效率可以利用有关的财务指标来分析本文主要考察一下几个指标:流动资产周转率反映了企业流动资产的周转速度通过该指标的对比分析可以促进企业加强内部管理充分有效地利用流动资产。一般情况下该指标越高表明企业流动资产周转速度越快利用越好。固定资产周转率反应了企业资产的利用程度。一般情况下该比率越高说明利用率越高管理水平越好。总资产周转率可以体现出一个企业利用其总体资产的效率又可以称之为总资产周转次数通常这一指标反映的是一个企业的全部资产在一年内周转的次数如果一个企业的全部资产利用效率较高通常这一指标的数值也越高进一步可以体现出其在偿债和盈利能力方面的提高。存货周转速度是对存货管理水平的具体反映存货周转速度越快存货在占用水平方面越低说明企业有越强的流动性存货转换成现金或是应收账款的速率越快。应收账款周转率越高表明其回收的速度越快。相反证明营运资金在应收账款上存在过多停滞影响资金正常周转和偿债能力。表万科公司营运能力指标计算表(单位:次)指标年年年年存货周转率应收账款周转率固定资产周转率流动资产周转率总资产周转率图万科公司历年资产周转率折线图从图和表能够看出来在年~年万科公司在流动资产周转率、固定资产周转率和总资产周转率上总体显现出上涨的趋势说明资产的利用效果较好。同理该公司的应收帐款周转率和存货周转率也呈上升趋势说明该公司最近几年在应收帐款以及存货的变现速度上整体是呈上升的趋势流动性较好资产利用效率较合理。让企业资金在存货、应收帐款等非现金资产上并没有过多的占用变现速度较快有较好的企业资产的流动性和偿债能力。(四)盈利能力分析盈利能力是企业获取利润的能力。股东报酬的高低以及债权人收取本息的资金来源都和企业的获利能力密切相关企业长足发展能力可以通过获利能力这一重要指标来衡量。销售毛利率、销售利润率以及主营业务利润率和净资产收益率都是衡量获利能力的主要指标。销售利润率是主营业务的收入带来净利润能力的具体表征是企业每销售出一元的产品所能够创造净利润的反映。销售毛利率是毛利润在销售收入中所占的百分比表示每一元销售收入在扣除销售成本后多少钱可以用于期间费用和利润的形成。一般情况下该指标越高越好如果不能盈利那么就表示没有足够大的毛利率。主营业务利润率这一指标体现的是一个企业的主营业务利润对其利润总额贡献程度利用这一指标可以判别所要考察的企业的经营效益的高低。这一指标是从企业主营业务的盈利能力和获利水平这两个方面来进一步补充了资本金收益率指标同时这一指标也反映了企业本身的主营业务利润对其整体收益的影响水平。净资产收益率是企业投资者投入企业的资本收获净收益的能力的评价是对企业持续收益的能力的反映。该指标如果持续保持增长则表明企业的盈利能力将会持续提高。如果该指标降低可能是由于些其他的相关因素导致该指标降低而并非是企业盈利的减少例如:增发股票和接受捐赠等其他的一些状况。表万科公司获利能力指标计算表(单位:)获利能力指标年年年年销售毛利率销售净利率主营业务利润率净资产收益率图万科公司历年获利能力指标折线图从图和表可以看出年~年万科公司的销售毛利率呈现下降趋势而销售利润率也呈现出逐年下降的趋势。究其原因是成本费用的增长导致其获利能力下降故需要进一步追究其成本费用。而且近几年国内房地产市场行情变动较大国家调控政策的实施以及消费者的观望心理也是影响万科公司获利的隐形因素值得关注。(五)成长能力分析成长能力又称发展能力是企业通过对企业各种财务指标和企业历史财务数据进行比较得出来的。通过成长能力指标的分析对企业的变化趋势有一个基本判断进而对企业未来发展情况有一个较为准确的预测。衡量成长能力的指标主要有:销售收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等。主营业务增长率表示的是本年度主营业务收入与上年相比的增减变动情况是对企业发展状况和成长能力的重要评价指标。一般情况下假如主营业务收入增长率达到百分之十以上表名公司产品属于成长期增长势头将继续得到较好的保持是一个成长型的公司。假如主营业务收入增长率在百分之五到百分之十之间说明公司产品已进入一个相对稳定的期间在不久的将来会进入衰退期需要对新产品着手进行开发。如果该比率低于百分之五说明公司产品已处于衰退期。净资产增长率是企业本期净资产的增加额和上期净资产总数的比值。净资产增长率是对企业资本规模扩张速度的印证是对企业总量规模变动和成长状况度量的重要指标。有一个较高的盈利能力是企业最基本的生存和发展的基础更为核心的部分则是净资产收益率。?净利润增长率是对企业获利能力增长情况指标的反映是对企业长期的盈利能力趋向的反映。该指标通常越大越好。总资产增长率反应的是企业本年总资产的增加量同年初资产总额的比率反映企业本期资产规模的增长情况。总资产增长率高表示企业从时间到时间的资产管理规模扩张较快。表万科公司成长能力计算表(单位:)成长能力指标年年年年主营业务收入增长率净资产增长率净利润增长率总资产增长率图万科公司成长能力指标折线图从图和表中可以看出自年~年总资产增长率逐年下降说明该公司已经度过经营规模大幅扩张市场的时期走向平稳发展的道路。而该公司在净资产增长率方面呈稳步增长的趋势说明该企业具有较为平稳的资本规模扩张速度成长状况良好。万科公司今年的净利润增长率除年因市场因素下降幅度较大外年~年都超过表明该企业获利能力较强。由上图可知万科公司的主营业务收入增长率变化幅度较大年仅为年后都超过说明该公司产品处于成长期将继续保持较好的增长势头还没有面临产品革新的风险属于成长型公司。总体分析万科公司是一个正处于稳步成长的企业。四、万科公司的财务评价及未来发展建议(一)对万科公司的财务评价通过以上对万科财务报表的剖析及财务指标的分析可以得出了以下结论:财务结构方面具有较稳健的财务结构财务风险较大。从公司的资产负债结构来看~年企业的平均资产负债率为超过了的经验数据。企业财务结构比较稳健但是因为其贷款方式主要为长期贷款所以企业的偿债压力并不是很大有较强的操作能力。万科企业的长期股权投资较高近四年固定资产增幅较大。从公司的偿债能力来看公司有较差的偿债能力财务风险较大。营运能力方面较差的营运能力。从万科历年的主营业务收入和资产规模来看年~年主营业务的上升有所减缓资产规模增长较小。万科公司历年的存货周转率和总资产周转率数据表明从年~年公司存货周转率从(次)上升到(次)总资产周转率从(次)上涨到(次)。所以说万科在年~年公司资产营运能力较差年~年公司的资产营运能力有了较大的下降出现了下降的趋势。从年~年应收帐款周转率从(次)到(次)是房地产行业从经济危机后步入发展滞缓的重要信号公司的营运能力在上降表明万科在遭受经济危机和同行竞争的双重压力下发展有所缓慢需要进一步提升资产的利用率扩大销售。盈利能力方面较低的盈利能力。年~年万科公司的毛利率和净利率是呈现下降趋势由于成本费用率上升的幅度较大导致其盈利能力上升幅度不大。年~年受整个行业的盈利水平的影响盈利水平低下。通过公司的几项盈利能力指标分析万科的盈利能力指标总体呈下降趋势但是盈利水平却逐年上升。成长能力方面成长能力较强。从万科的主营业务销售增长来看从年的到年的销售急剧上升企业的市场地位较强。横向房地产行业而言万科在资产规模上还是有一定的优势的如何扩大企业的销售能力将是万科亟待需要解决的问题。从净利润增长率来看从年的到年的说明公司的长期盈利能力在下降这也是需要解决的问题。(二)对万科的财务管理建议通过对财务指标的具体分析得出万科公司存在的优势和不足。在这样的情况下提出以下几点建议:偿债能力方面在短期偿债能力方面从年起万科公司在流动比率和速动比率上呈现下降趋势且其数值较小说明有较差的偿债能力。同时具有较多的短期借款而且在贷款方面形式比较单一由此得出该公司的短期偿债能力有待提高。公司偿债能力减弱、资产负债比率上升、速动比率下降易导致公司资金链的断裂。所以建议万科公司在其流动资产和流动负债方面应该增加比值以提升其短期偿债能力。而在长期偿债能力方面万科公司近年的资产负债率均高于行业平均水平维持在以上这表明公司在长期偿债能力方面表现是比较差应当尽快提高长期偿债能力水平。该公司在资产负债率呈现增长的势头资产的增长速度高于负债的增长速度万科公司应注意控制负债的增长速度让负债与资产能够按照一定比率的增长使得长期偿债能力有较强的保证。同时万科公司应当加强内部控制提高自身的风险意识。资产营运能力方面万科公司的总资产利用效率呈上升趋势总资产的管理能力和管理水平在不断上升。其主要原因是万科公司的应收账款和流动资产的管理能力在逐步提高。所以建议万科公司应该继续提升应收账款和流动资产的变现速度提高资产的管理水平增加主营业务的收入或者对总资产进行处置进而提高总资产的管理能力以及管理水平。万科拥有数额庞大的存货量这既是未来发展的保障也是万科风险的主要来源。建议进一步优化存货结构适当的控制存货数量。盈利能力方面万科公司在盈利能力方面一直较强但近几年在逐渐下降。万科公司应保持并在此基础上进一步提高盈利能力水平。万科公司在经营过程中应设法提高主营业务利润率、净资产收益率、总资产收益率和每股收益等财务指标加强其盈利能力以获取更多的收益同时也应吸纳更多的资本。房地产开发过程中万科应当科学、合理的控制其项目成本这会对企业盈利方面有很好支撑作用。成长能力方面万科公司成长能力较强所以建议万科公司在今后的发展中应根据公司的经营发展状况以及净利润的增长情况在公司的总资产上要有相应的增加以保证公司在资本扩张的同时也能够保证拥有相对足够的资金来运营。对于万科公司公司来说不应盲目扩张总资产规模应该适当对总资产的规模进行调整以适合公司发展的需要带来净利润的相应增长。目前国内的房地产市场竞争激烈同时国家政策在不断的调控房地产企业正面临着巨大的压力因此在未来的经营过程中万科在业务上应当进行适当的开拓和创新使得产品更具多样化提高企业核心竞争力。结论在现代资本市场中财务报告是人们所关注的焦点这可以被视为一个上市公司外在市场上唯一获取上市公司公开经营信息的“常规”通道。近年来中国的房地产行业发展迅猛不仅对国民经济的发展做出了推动性的贡献而且对我国人民的生活条件的改善起着决定性的作用。作为国民经济新的增长点之一的房地产业为中国经济的快速增长做出了贡献。本文主要以在国内房地产市场具有代表性的万科公司为例对万科的财务报告分析和评价进行探讨。通过一系列的财务比率对万科公司偿债能力、营运能力、盈利能力和成长能力方面进行分析得出了万科公司在经营过程中各方面存在的一系列问题。对其中的缺陷和不足加以总结提出了几点中肯的建议。希望万科公司在今后的经营过程中能够避免类似的事情再次发生。在当今国内房地产市场万科公司存在的一些问题或许也是我国其他房地产公司存在的共性问题。同时在论文研究的过程中也发现了本文的许多不足。本文虽然得出了万科公司在经营过程中存在的一些不足但是在数据获取方面存在一定的局限性和单一性。在进行分析过程中有些财务比率的选取可能不够说服力。另外本文并没有综合运用财务分析方法对万科公司的财务报告进行分析所以得出的有些结论可能缺乏一定的说服力。本文没有对万科公司年前的数据进行纵向的比较分析方法上还需要改进创新。另外本文只是分析万科一家公司对于全国其他的大中小规模的各类房地产公司并没有给出详细的分析。由于个人知识水平以及能力有限在分析论述中难免存在不充分和欠缺考虑的地方。在今后对房地产上市公司财务报告进行分析评价时可以选取不同的分析方法和财务指标通过比较不同方法得出的结论进行综合分析提高研究的全面性与准确性。注释曾黎连云港集团公司的财务分析与评价D大连海事大学陆正飞财务管理(第三版)M大连:东北财经大学出版社,:百度百科EBOLhttp:baikebaiducomviewhtmfr=aladdin文中原始财务比率均来源于新浪财经中的行情中心参考文献侯艳蕾、张宏禄财务报表分析M北京:中国金融出版社,:陆正飞财务管理(第三版)M大连:东北财经大学出版社,:陆正飞财务报告与分析M北京:北京大学出版社,:李新文如何全面分析上市公司财务报告现代商业J():聂兴凯、尹佳音财务报表编制与分析M上海:立信会计出版社,:王国均上市公司财务分析理论的实证应用J商业现代化,,():李丹、曾繁荣上市公司财务比率实证研究J财会通讯(下):侯春慧房地产投资财务分析及其评价指标J西部财会,():王文平房地产企业财务分析管见J财会月刊(上旬):刘彬财务报表的不足及改进的方法J经济研究导刊():王一舒地产公司财务报表分析J民营科技,,():沈艺峰、沈洪涛公司财务理论主流M大连:东北财经大学出版社,:孙立杰财务报表及财务报表分析综述J时代经贸,,():FredAJacobs,WesleyJohnston,NataliaKotchetovaCustomerProfitability:ProspectivevsRetrospectiveApproachesinaBusinesstoBusinessSettingJIndustrialMarketingManagement,,():KirtGButlerNultinatingalFinanceMThonsonCorporation,:GrahamHoltResearchandanalysisJAFormulaForSueeess,():Ness,JA,MJSehrobeek,RALetendre,andWJDouglasTheRoleofABMinmeasuringcustomervalueJStrategieFinanee,():,():GeraldAFeltham,andJamesAOhlsonValuationandCleanSurplusAccountingforOperatingandFinancialActivitiesJContemporaryAccounting?Research(Spring)V:附录附表数据附表一资产负债表分析表年份年年年年流动资产(元)固定资产(元)长期投资(元)资产总计(元)流动负债(元)负债合计(元)所有者权益(元)资料来源:万科公司年度财务报告附表二损益分析表年份主营业务收入(元)主营业务利润(元)利润总额(元)净利润(元)年年年年资料来源:万科公司年度财务报告致谢在论文完成之际我要特别感谢我的指导老师龚洁松龚老师从论文的选题、初稿、修改到最后定稿都给予我多次悉心指导和督促才使我的论文顺利完成。龚老师渊博的专业知识、深厚的学术素养、严谨的治学态度、诲人不倦的高尚师德对我影响深选也是我永远学习的榜样。在此谨向龚老师表示崇高的敬意和衷心的感谢。特别要感谢倪敏老师对我在学业和生活上的关心和教导。同时我也要感谢在财务管理双学位学习期间经济管理学院所有给我授过课的老师是你们的谆谆教诲和兢兢业业的工作使我的学习生涯充实而有意义。感谢在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位老师。感谢财务管理双学位专业所有给予过我帮助的同学们两年的学习生活使我们增强了团队精神并且结下了深厚的友谊。最后感谢我的自动化本专业的同学和老师们他们对我的学业和论文完成给予了极大地理解和支持。衷心感谢所有给予我关心、鼓励和帮助的师长、同学和朋友们!谢谢!申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!申明:以上可行报告为我司为XX公司特别撰写请下载参考者酌情使用对于使用该可行报告造成的损失或影响本公司不负责任何责任!财务综合分析财务分析会计报表分析财务指标分析xlsChart现金比率()Sheet可供出售金融资产,,,,,,,,,长期股权投资,,,,,,,,,,,,投资性房地产,,,,,,,,,,,合计,,,,,,,,,,,,流动资产长期投资资产总计流动负债负债合计所有者权益固定资产年份,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,年,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,年流动资产流动负债存货流动比率速冻比率营运资本,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,资产总计货币资金现金比率,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,指标年年年年现金比率()年年年指标年流动比率速冻比率现金比率()年年年指标年现金比率()年年年指标年存货周转率应收账款周转率固定资产周转率流动资产周转率总资产周转率年年年指标年流动资产周转率总资产周转率年年年获利能力指标年销售毛利率销售净利率主营业务利润率净资产收益率Sheet流动资产长期投资资产总计流动负债负债合计所有者权益Sheet现金比率()Sheet主营业务收入主营业务利润利润总额净利润年,,,,,,,,,,,,年,,,,,,,,,,,,年,,,,,,,,,,,,年,,,,,,,,,,,,Sheet主营业务收入主营业务利润利润总额净利润损益表分析主营业务收入图表标题

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